不動産株の今後は？住友不動産が配当を5年で100円へ｜三井不動産・三菱地所の決算で家賃と金利を比べる【2026年11月】

※この記事は、三井不動産（8801）・三菱地所（8802）・住友不動産（8830）の決算短信・決算説明資料などをもとにした情報の整理です。特定の銘柄の売買をすすめるものではありません。これからの株価を予想するものでもありません。

※株価・指数は2026年11月11日（水）の終値です（株探）。

10月3日の記事「不動産株はなぜ下落した？金利上昇で大手7社が全社安」では、10月2日の終値で、住友不動産が2〜3月の高値から42.2％、三菱地所が34.1％、三井不動産が33.6％下がっていたことを確かめました。そして最後に、こう書きました。

「争点は、家賃の上がり方が金利の上がり方に勝てるかです。11月の中間決算で、賃料と支払利息を確認します。」

その中間決算（4〜9月）が、11月6日（金）に三井不動産、9日（月）に三菱地所、10日（火）に住友不動産と、3社そろいました。この記事は、その答え合わせです。

1. まず結論

1. 住友不動産と三井不動産は、家賃のもうけの増えた額が、利息の増えた額を大きく上回った。 4〜9月で、住友不動産は家賃の事業のもうけが＋136億円、支払利息は＋40億円（約3.4倍）。三井不動産は＋109億円と＋14億円（約7.6倍）。倍率は私の計算です
2. 三菱地所の大きな増益は、売却益が中心。 純利益は前の年の2倍以上。でも、営業利益に入っている物件の売却益は、前の年の170億円から750億円に増えていた。売却益を除いた丸の内事業の増えた額（＋47億円、私の計算）は、支払利息の増えた額（＋66億円）より小さい
3. 住友不動産は、金利の答えを自分で書いた。 「年間の金利負担増は100億円以内」「既に100億円を上回る賃料増額改定を実現」。そのうえで、配当を年55円に上げ、「5年以内に倍増の100円配」を目指すと発表した
4. 借金の固定金利の割合は、3社とも約8割。 違うのは金利の水準と、借金の増え方。三菱地所は借金が1年で約1割増え、平均の金利も上がった
5. 株価は、10月2日から11月11日までに3社とも上がった（＋8.6〜14.2％）。 同じ期間に日経平均は−10.3％、TOPIXは−4.0％。ただし、2026年の高値からは、まだ25〜35％低い

つまり、前回の「家賃は金利に勝てるか」という問いには、住友不動産と三井不動産は「この半年は勝った」、三菱地所は「売却益を除くと、まだ勝っていない」という答えになりました。

2. 3社の決算を1枚で

※三井不動産の「事業利益」は、営業利益に、持分法の損益と固定資産の売却損益を足した、この会社が使う物差しです。住友不動産の前期44円は、2026年1月の株式分割（1株を2株）に合わせて直した数字です。

3. 株価：前回の基準日から3社は上がり、指数は下がった

※太字は、それぞれの会社の決算発表のあと最初の取引日です。

決算発表のあと最初の取引日に、日経平均とTOPIXより大きく上げたのは住友不動産だけでした。11月11日の住友不動産は3,644円で始まり（前の日より＋10.6％）、高値は3,677円。終値は3,447円（＋4.64％）でした。

10月2日から11月11日までの動きは、こうなります（私の計算）。

3社とも、2026年の終値で一番安かったのは10月です（三井不動産1,415円・10月7日、三菱地所3,434円・10月14日、住友不動産3,060円・10月14日）。高値は2026年の終値（Yahoo!ファイナンスの日足）で見ています。

4. 比べ方：家賃のもうけの増えた額と、利息の増えた額

前回の問いは「家賃の上がり方が、金利の上がり方に勝てるか」でした。これを決算の数字で確かめるため、同じ4〜9月の半年で、次の2つが何億円増えたかを並べます。

• 家賃の事業のもうけ：住友不動産は「賃貸事業」の営業利益、三井不動産は「賃貸」の事業利益。三菱地所は家賃だけの利益を出していないので、丸の内のオフィスビルが中心の「丸の内事業」の営業利益で代わりに見ます（商業施設なども入ります）
• 支払利息：決算短信の損益計算書にある、会社全体の支払利息

物差しが同じではないので、「どちらが何億円増えたか」を並べるだけにします。

利息の増えた率は、住友不動産が＋31.3％、三菱地所が＋26.5％、三井不動産が＋3.7％でした（私の計算）。住友不動産は、利息の増え方の率は3社でいちばん大きいのに、家賃のもうけがそれを大きく上回りました。

5. 住友不動産：家賃のもうけ＋136億円、利息＋40億円

住友不動産の4〜9月は、売上5,279億円（−0.8％）、営業利益1,814億円（＋8.4％）、純利益1,401億円（＋18.4％）。営業利益・経常利益・純利益のどれも、中間期の過去最高でした。

家賃のもうけを伸ばしたのは、東京のオフィスの家賃です。

• 賃料改定率：いま入っている会社との家賃の見直しで、どれだけ上げられたか。前期の平均は＋7％、今期の4〜9月は＋12％
• 空室率：9月末で3.3％。1年前の9月末は5.4％
• 賃料GAP（ギャップ）：いま入っている会社の家賃と、新しく貸すときの家賃の差。会社は「概ね800億円」と書いています（オフィスビルと賃貸マンションの合計）

分譲マンションを中心とする販売事業も、営業利益が639億円→693億円と伸び、中間期の最高益を更新しました（FACT SHEETS。億円未満は四捨五入）。

1年の予想も上げました。営業利益は3,200億円→3,300億円、経常利益は3,000億円→3,150億円、純利益は2,230億円→2,300億円です。売上の予想だけは、1兆700億円→1兆600億円に下げました。

6. 住友不動産は、金利の答えを自分で書いた

11月10日、住友不動産は決算と一緒に「増配加速 5年内に配当倍増100円配へ」という資料を出しました。その5ページに、金利についての会社の考えが書いてあります。

• 「当社の有利子負債は約4兆円ですが、その95％が10年の長期借入で、大半が固定金利」
• 「年間の金利負担増は100億円以内に留まる見込みである一方、既存プライム資産で既に100億円を上回る賃料増額改定を実現しています」
• 「借換えが進み、10年後に平均調達金利が2.5％となった場合でも、現在約270億円（0.7％）の金利負担に対し、増加額は700億円程度に留まる見込み」
• 既存の物件だけで「既に800億円以上の増益余地がある」

「現在約270億円」は、前期（2026年3月期）1年間の支払利息272億円と合います。今期は4〜9月の半年で169億円でした。

足元の金利負担の増加は、持っている株の売却益で相殺する方針です。4〜9月の特別損益は、前の年より212億円改善しました。主な理由として、決算短信は「今後増加が見込まれる金利負担を相殺すべく売却を積極化している純投資株式」の売却益を挙げています。純投資株式は、取引先との関係のためではなく、値上がりや配当を目的に持つ株のことです。

10年後の数字は、会社の見込みです。この見込みのとおりに進むかは、次の決算以降の賃料改定率と支払利息で確かめていくことになります。

7. 住友不動産の配当：55円、増益額の6割、5年以内に100円

配当の方針は、こう変わりました。

• これまで：「年８円以上の累進増配を公約し、年度増益額の35％程度を増配に振り向け」
• これから：「この割合を６割程度まで引き上げ」、「５年以内に倍増の100円配を目指します」

「年８円以上」は、2026年1月の株式分割のあとの1株の数字です（分割前の1株なら16円以上。2025年11月11日のお知らせ）。前期は35円→44円で9円、今期は44円→55円で11円の増配になります。

同じ資料の題名には、経常利益で「５年内4,000億円、10年内5,000億円を射程に」とも書かれています。

8. 三井不動産：減益でも、家賃の事業は4〜9月の過去最高

三井不動産の4〜9月は、営業収益1兆2,155億円（−10.2％）、事業利益2,248億円（−8.8％）、純利益1,392億円（−8.5％）でした。会社は「前年同期の物件売却の反動等により減収減益」と書き、それでも前の年に次ぐ水準だとしています。

減ったのは分譲（物件を売る事業）です。分譲の事業利益は967億円で、前の年より275億円少なくなりました。

一方で、家賃の事業は伸びました。

• 賃貸：995億円（＋109億円）。4〜9月の過去最高
• 施設営業（ホテル・東京ドームなど）：240億円（＋7億円）。こちらも4〜9月の過去最高
• 首都圏のオフィスの空室率：0.8％（9月末。6月末は0.9％）

1年の予想は変えていません（事業利益4,500億円、純利益2,850億円）。純利益の進み具合は48.8％です。

利息の数字は2つあります。決算短信の支払利息は388億円→403億円（＋14億円）。説明資料の「純金利負担」（受け取る利息を差し引いた額）は370億円→385億円（＋15億円）で、1年の予想は850億円です。どちらで見ても、家賃のもうけの増えた額（＋109億円）が7倍以上でした。

9. 三井不動産の借金と株主還元

説明資料（23・24ページ）には、2026年3月末の時点の借金の中身が出ています。

• 固定金利の割合：80.6％
• 長い借金（長期）の割合：90.0％、平均の残り期間4.72年
• 調達金利：円は0.99％（1年前は0.79％）、外貨は3.45％、合わせて1.84％
• 2026年6月4日に出した10年の社債は2.994％

株主還元は、配当37円（前期35円）を変えず、自社株買いを200億円追加しました（11月9日〜2027年10月31日。すでに実施した400億円と合わせて600億円）。今期の総還元性向は56.0％の予定です。

10. 三菱地所：純利益2倍の中身は売却益

三菱地所の4〜9月は、営業収益8,806億円（＋18.5％）、営業利益1,871億円（＋73.9％）、純利益1,291億円（＋122.4％）。会社は「第2四半期としての過去最高益を大きく更新」と書いています。

中身を見ると、売却益が中心です。

• 営業利益に入っている物件の売却益：750億円。前の年は170億円（会社の資料、十億円未満は四捨五入）
• 海外事業の営業利益：112億円→496億円。会社は「ロンドンやシドニー等、プライムオフィスビル売却が寄与」と書いています
• 国内：会社自身が「オフィスビルや分譲マンションの売却益が利益成長を牽引」とまとめています
• 丸の内事業：499億円→646億円（＋147億円）。このうち100億円は物件の売却益で、除くと＋47億円（私の計算）
• 株の売却益：4〜9月の特別利益は、投資有価証券の売却益401億円

1年の予想も上げました。営業利益は3,700億円→3,800億円（「海外事業の物件売却益増加などを反映」）、純利益は2,350億円→2,450億円（「政策保有株式の売却による特別利益の増加を反映」）。ROE（アールオーイー）の見通しは「9％程度」から「9％超」になりました。

家賃そのものは伸びています。ビル賃貸の売上は1,324億円→1,368億円（＋44億円、＋3.3％）、丸の内の事務所の空室率は0.34％（9月末）です。会社は丸の内事業について「賃料増額改定等で増益」と書いています。ただ、売却益を除いた丸の内事業の増えた額は、支払利息の増えた額より小さい、というのが今回の数字です。

11. 三菱地所の借金と金利

三菱地所のIR Data Book（2026年度第2四半期、75・76ページ）と、決算と一緒に出たFact Sheetから、借金と金利を確かめました。

• 借金は1年で＋11.2％（私の計算）。1年の予想は3兆9,000億円
• 平均金利は、会社の物差しで「支払利息÷期中の平均の借金」。1年の予想は1.99％（前期1.59％）、1年の支払利息の予想は720億円（前期551億円）
• 固定金利の割合は79.5％（9月末）。2023年3月末の87.0％から、85.4％→83.3％→82.2％→79.5％と少しずつ下がってきた
• 変動金利の借金7,746億円のうち、6,570億円は外貨。外貨の借金は1兆121億円で、全体の約27％
• 三菱地所だけ（単体）の借金の平均の残り期間は5.9年（9月末）。社債の平均金利は、2025年3月期の0.94％から2026年3月期は1.53％に上がった
• 社債と長い借入の返済の予定（連結）：2026年度3,674億円、2027年度4,649億円、2028年度3,751億円。固定金利の借金でも、返したあと借り換えると、そのときの金利になる（住友不動産も、金利上昇の影響は「借換えに伴い徐々に顕在化」と書いている）

配当は49円（前期46円）のままです。方針は「毎期原則+3円の累進配当を2030年度まで継続予定」で、2030年度に60円以上。自社株買いは500億円（1,291万2,800株）を終え、11月30日に消却（買い戻した株を消すこと）します。追加の自社株買いは「機動的に検討」としています。

12. 3社の借金を並べる

※金利の数字は、会社ごとに出し方と時点が違います。三井不動産と三菱地所は「調達金利」、住友不動産は「金利負担÷借金」の数字です。

固定金利の割合は、3社とも約8割でほぼ同じです。違うのは金利の水準と、借金の増え方でした。

金利が上がったときに利息がいくら増えるかを、自分で数字にして示したのは、3社のうち住友不動産です（第6章）。

13. 配当と株価の水準（11月11日の終値、私の計算）

配当の決まりは、住友不動産が「増益額の6割程度を増配に」、三菱地所が「毎期原則+3円」（2030年度に60円以上）。三井不動産は、配当37円と自社株買いを合わせた総還元性向56.0％の予定です。

14. 次に確かめる3つ

1. 住友不動産：賃料改定率（4〜9月＋12％）が続くか。55円の配当と「増益額の6割」の決まりで、来期の増配の計画がいくらになるか
2. 三菱地所：売却益を除いた丸の内事業の伸びと、支払利息（1年720億円の予想）。固定金利の割合が下がり続けるか
3. 三井不動産：分譲の反動を、10〜3月で取り戻せるか（純利益の進み具合48.8％）。200億円の自社株買いの進み具合

15. よくある疑問

Q. 金利が上がると、不動産会社の利益は減るのでは？

借金が多い会社ほど、金利が上がれば利息は増えます。実際、4〜9月の支払利息は3社とも増えました（住友不動産＋31.3％、三菱地所＋26.5％、三井不動産＋3.7％、私の計算）。ただ、同じ半年で、住友不動産と三井不動産は家賃のもうけが、利息の増えた額より大きく増えました。利息の数字だけでなく、家賃の見直しがどれだけ進んでいるかを一緒に見ると、見え方が変わります。

Q. 住友不動産の配当100円は、いつ？

会社の言葉は「５年以内に倍増の100円配を目指します」です。今期は55円で、これからは増益額の6割程度を増配に回す決まりです。

Q. 3社の中で、配当利回りがいちばん高いのは？

11月11日の終値では、三井不動産2.39％、住友不動産1.60％、三菱地所1.23％です（私の計算）。三井不動産は自社株買いも合わせた総還元性向が56.0％の予定です。

16. まとめ

• 前回（10月3日）の問い「家賃の上がり方は、金利の上がり方に勝てるか」を、4〜9月の決算で確かめた
• 住友不動産は家賃のもうけ＋136億円に対して利息＋40億円（約3.4倍）。三井不動産は＋109億円に対して＋14億円（約7.6倍）。倍率は私の計算
• 三菱地所は純利益2倍以上だが、物件の売却益が170億円→750億円。売却益を除いた丸の内事業（＋47億円）は、利息の増えた額（＋66億円）より小さい。借金は1年で約1割増え、平均金利は1.47％→1.70％
• 住友不動産は「年間の金利負担増は100億円以内」「既に100億円を上回る賃料増額改定」と書き、配当を55円に上げて「5年以内に100円」を目指す
• 固定金利の割合は3社とも約8割
• 株価は10月2日から3社とも上がり（＋8.6〜14.2％）、日経平均は−10.3％。2026年の高値からはまだ25〜35％低い

同じ「不動産大手」でも、家賃のもうけが利息を大きく上回った会社と、売却益で利益を伸ばした会社に分かれました。次の決算では、家賃の見直しがどこまで続くかと、利息の増え方を、また同じ物差しで確かめます。

関連する過去の記事

• 不動産株はなぜ下落した？金利上昇で大手7社が全社安、住友不動産は解散価値の半値に｜売られたのは利息ではなく「ビルの値段」だった（2026年10月）
• 不動産株かJリートか？三井不動産・三菱地所と比べて分かった「増配の中身」（2026年10月）
• Jリート12本、借金5兆3,096億円。利上げの日に下げた順と、借入の中身は一致しなかった（2026年9月）
• マンションは過去最高値。なのに儲かったのは建てる側だった｜不動産5社の最新決算（2026年8月）
• 日経平均が暴落、3,643円安は歴代3位｜下落の理由と下落率ランキング、過去の暴落のその後を解説（2026年11月）

この記事で見た資料

• 三井不動産「2027年3月期 第2四半期（中間期）決算短信」「決算短信 補足説明資料」「自己株式取得に係る事項の決定に関するお知らせ」（2026年11月6日）、「2027年3月期 第2四半期 決算説明資料」（会社のサイト）
• 三菱地所「2027年3月期 第2四半期（中間期）決算短信」（2026年11月9日）、「2026年度第2四半期決算ハイライト」「Fact Sheet」「自己株式の取得状況および取得終了に関するお知らせ」、決算説明資料・IR Data Book（2026年度第2四半期、会社のサイト）
• 住友不動産「2027年3月期 第2四半期（中間期）決算短信」「FACT SHEETS」「増配加速 5年内に配当倍増100円配へ」「通期業績予想の上方修正、剰余金の配当（中間配当）の実施および期末配当予想の修正（増配）に関するお知らせ」（2026年11月10日）、「2026年3月期 決算短信」「剰余金の配当（増配）に関するお知らせ」（2026年5月13日）、「株式分割、株式分割に伴う定款一部変更ならびに配当予想の修正（増配）に関するお知らせ」（2025年11月11日）
• 株価・指数：株探（2026年11月11日終値まで）。2026年の高値・安値：Yahoo!ファイナンスの日足

※倍率、売却益を除いた丸の内事業の数字、利息の増えた率、借金の増えた率、株価の変化率、配当利回り、PERは、資料の数字をもとに私が計算したものです。投資の判断はご自身でお願いします。