Jリートの選び方｜オフィス・物流・ホテル3銘柄で比べる、家賃と分配金が増える条件

※情報基準日：2026年10月23日。価格は同日の東証終値。分配金は各投資法人の公表予想で、対象期間が異なります。本記事は資料の読み方を整理するもので、特定銘柄の売買推奨や、将来の分配金・元本の保証ではありません。

Jリートを分配金目的で調べるとき、最初に目が行くのは利回りではないでしょうか。オフィス、物流施設、ホテルと銘柄を並べ、高い数字から順に候補を選ぶ。入口としては分かりやすい方法です。

ただし、利回りの表からは見えにくいことがあります。「これから家賃をどう変えられるのか」です。家賃を上げる余地があっても、いまの契約をすぐに変更できるとは限りません。ホテルが繁盛しても、その売上が同じ割合で投資法人へ届くとも限りません。

今回は、日本ビルファンド投資法人、GLP（ジーエルピー）投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人の3銘柄を具体例に、家賃が変わる仕組みを比べます。3銘柄とも、共通の価格基準日で時価総額1,000億円以上の条件を確認しています。

目的は「一番増配する銘柄」を当てることではありません。利回りと契約を重ねて、自分が期待している収入の増え方と、実際の約束が合っているかを見られるようになることです。

結論：家賃が変わるきっかけ、時期、範囲を見る

結論から整理します。利回りに加えて、次の3つを確認します。

この順に見ると、同じ「家賃を値上げ」という見出しでも、中身が違うことが分かります。値上げ率が大きい銘柄ほど全体の増収率も大きい、という単純な関係ではありません。

そして、家賃が増えることと、分配金が同じ割合で増えることも別です。費用や利息、物件の売却、分配の方針なども関係します。まず家賃が増える道筋を確認し、その後に分配金へのつながりを点検します。

1．3銘柄の選定理由と、比較の前提

用途ごとの具体例であり、ランキングではない

3銘柄を選んだのは、違う収入の仕組みを具体的な開示で説明できるためです。各用途の全上場銘柄を調べて選び抜いた「おすすめ3選」ではありません。同じオフィス、同じ物流施設、同じホテルでも、契約は異なります。

また、Jリートは投資家から集めた資金で不動産を運用し、賃料や売却益などをもとに分配する仕組みです。ホテルの運営会社の株式を買うことと、ホテルを保有する投資法人の投資口を買うことは、同じではありません。

日本取引所グループは、Jリートの価格が下落したり、分配金が減少したりする可能性も説明しています。家賃収入があることを、元本や分配金の保証と受け取らないようにします。日本取引所グループ「概要（REIT）」

10月23日終値と時価総額

時価総額は「終値×発行済投資口数」で再計算しました。価格と投資口数の出典は、Yahoo!ファイナンスの2026年10月23日15時30分表示です。夜間PTSの価格は使っていません。日本ビルファンド投資法人、GLP投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人

時価総額の条件を満たすことは、価格下落のリスクが小さいことや、分配金が続くことの証明ではありません。今回は比較対象を選ぶ条件として使用しています。

2．参考利回りは4〜6％台。ただし予想期間が違う

公表予想を10月23日終値で割ると、参考利回りは次のとおりです。

※参考利回り＝上表の予想分配金÷10月23日終値×100。税引前。予想は確定額ではなく、売却益等の影響を含みます。今から同じ12か月間に受け取れる金額をそろえた比較ではありません。

分子の出典は、日本ビルファンド投資法人の決算説明会資料p.6、GLP投資法人の決算説明資料p.8、ジャパン・ホテル・リート投資法人の中間決算説明資料p.7です。資料ごとに対象期が違うため、日付を残したうえで参考値として扱います。

ここで一番高い数字を見つけても、それだけで「家賃を最も増やせる」「毎年同じだけ受け取れる」とは言えません。予想分配金には家賃以外の影響があり、価格が変わっても利回りは動くためです。

例えば、投資法人が物件を売却すると、賃貸収入とは別に売却益が発生する場合があります。また、GLP投資法人のように利益を超える金銭の分配を行う場合もあります。表の数字を、すべて家賃の利益だけで毎年続くお金と読むことはできません。

したがって、本記事の利回り表は、現在の価格と公表予想を確認する入口です。将来の優劣を決める表にはせず、ここから契約の中身を見ていきます。

3．家賃10％値上げでも、全体の収入は2％増になる例

大きな値上げ率には、対象範囲がある

ここが、この比較で最も持ち帰っていただきたい点です。実在の投資法人から離れ、架空の大家さんで考えます。

毎月の家賃収入は合計100万円。そのうち、今月から家賃を改定できる契約の家賃が20万円だとします。この20万円の部分だけを10％値上げできた場合です。

※月初から改定し、ほかの条件は変わらない仮定です。実在3投資法人の予想ではありません。20万円は家賃金額であり、面積や物件数の20％を意味しません。

対象契約の家賃は10％上がっています。一方、収入全体は2％増です。どちらも同時に成り立ちます。「10％値上げ」という見出しだけから、収入全体の10％増を思い浮かべると、ここを読み違えます。

契約書を全部まとめて書き換えられるなら、大家さんの仕事も楽なんですが、そこは電卓のようにはいきません。見るべきなのは、値上げできた部分と、まだ変わっていない部分の両方です。

面積、契約件数、家賃金額を混ぜない

投資法人の資料では、対象の割合が面積ベースで書かれることも、件数ベースで書かれることもあります。この割合を、家賃金額の割合へ無条件に置き換えないことが大切です。

例えば、大きな施設と小さな区画が、それぞれ1契約だったとします。契約件数では同じ1件でも、家賃金額が同じとは限りません。面積が同じでも、家賃の条件や水準が違えば、収入への寄与は変わります。

「対象面積の20％が10％値上げされたから、全体の家賃は必ず2％増」といった計算は、家賃単価などの前提を確認せずにはできません。先ほどの架空の算数は、対象部分の家賃を20万円と置いたから計算できました。

時期も同じです。期の最初から改定する場合と、期末近くに改定する場合では、その期に高い家賃を受け取る期間が違います。率と範囲が分かったら、いつから効く数字なのかまで確認します。

4．オフィス：値上げの余地、改定の機会、合意を分ける

日本ビルファンド投資法人の改定対象

日本ビルファンド投資法人の2026年6月期決算説明会資料p.8には、賃料改定対象の割合、増減賃の内訳、市場賃料との差が、それぞれ別の指標として示されています。

この表の17.2％は、家賃が17.2％上がった数字ではありません。その期に賃料改定の対象となる面積の割合です。改定の機会が来た契約でも、すべてが増額になるとは限りません。

まず契約を見直す機会が来る。その機会に条件を話し合う。結果として増額、据え置き、減額などが決まる。数字が同じパーセント表示でも、それぞれ別の段階を示しています。

増額合意90.6％は、値上げ率ではない

同じ資料は、2026年1〜6月の賃料改定合意について、増額合意の割合を90.6％と示しています。こちらは件数ベースです。

これは「家賃が90.6％上昇した」ことでも、「全保有物件の90.6％を値上げした」ことでもありません。その期間における賃料改定合意の内訳として、増額の合意が多かったという指標です。

また、先ほどの改定対象17.2％は面積ベースで、90.6％は合意内訳の件数ベースです。分母が違うので、単純に掛け合わせても、全体の家賃増加率にはなりません。

「合意が多い」ことを確認できたら、その後は実際の賃貸収入にどう表れたかを見ます。合意する時期と、新しい家賃を受け取る時期を同じものとして扱わないことも大切です。

市場賃料との差が、すぐ収入になるとは限らない

周辺の市場賃料が上がり、現在の賃料との差が広がると、交渉の余地を考える材料になります。ただし、その差を全額埋められることや、次の期に一度に反映できることは決まっていません。

日本ビルファンド投資法人の資料を読むなら、「市場との差」「改定対象」「合意」「収入への反映」を分けます。相場に余地がある段階と、条件が決まった段階を区別するためです。

オフィスの相場が好調というニュースと、ある投資法人が受け取る家賃の増加は、同じ時期・同じ率になるとは限りません。ニュースを否定するのではなく、保有物件の契約に照らして読み直します。日本ビルファンド投資法人「2026年6月期 決算説明会資料」p.8

5．物流：長期契約でも、満期前に家賃が変わる場合がある

GLP投資法人が示す2つの改定機会

GLP投資法人の2026年8月期決算説明資料は、契約満期での更改と、物価に連動する条項による契約途中の自動改定を分けて説明しています。

満期の更改では、次の契約条件を決める機会に家賃が変わります。一方、契約途中の改定では、あらかじめ契約に組み込んだ条件に従って、満期を待たず家賃が変わる場合があります。

この違いがあるため、「長期契約だから家賃はずっと同じ」とは言い切れません。同時に、物流施設ならすべて同じ仕組みを持つ、と一般化もしません。確認する対象は、その投資法人が実際に保有している契約です。

実績10.1％と7.4％は、別の対象についての数字

出典は決算説明資料p.18。満期更改の上昇率は、対象契約の賃貸面積による加重平均です。簡単にいえば、対象契約の広さに応じて重みを付けた平均であり、投資法人全体の家賃金額が同じ率で増えたという数字ではありません。

また、物価連動による7.4％は、自動的に増減する条項が付いた対象契約の実績です。物価連動条項の中には協議で調整するものもありますが、それはこの集計に含めていません。注記p.60で、この対象範囲を確認できます。

両者を足して「全体で17.5％増収」とすることはできません。違う対象契約の改定率を足しても、全家賃に対する増加額にはならないためです。大きな数字の隣にある契約本数と面積、集計上の注記が重要になります。

物価連動という言葉だけで、将来の増額を決めない

CPI（シーピーアイ）は消費者物価指数のことです。ここでは、物価の変化に合わせて家賃を見直す基準として考えます。ただし「物価連動」と書いてあれば、毎年必ず増額になるわけではありません。

確認するのは、自動増減の条項なのか、協議で調整する条項なのか、どの契約が対象なのか、いつ改定するのか、という条件です。物価上昇のニュースを、そのまま全保有物件の増収予想へ置き換えないようにします。

今回の7.4％は、2026年8月期の対象契約についての実績です。今後も同じ率が続くことや、全契約へ広がることを保証する数字ではありません。「物流はインフレに強い」と一言でまとめるより、具体的な条項と改定機会を見るほうが、銘柄選びに使いやすくなります。GLP投資法人「2026年8月期 決算説明資料」p.16・18・60

6．ホテル：宿泊料金と家賃は、同じようには動かない

ホテルの繁盛と、投資法人の収入の間にある契約

ホテルの宿泊料金が上がったり、稼働がよくなったりすると、投資法人の収入も同じように増えそうに感じます。ただし、お客さんがホテルへ払う宿泊代と、投資法人が受け取る収入の間には、契約条件があります。

ジャパン・ホテル・リート投資法人の資料は、固定賃料方式に加え、変動賃料方式、売上歩合方式、運営委託方式を示しています。固定と変動を組み合わせる物件もあり、「ホテル」という用途だけでは収入の動き方が決まりません。

運営会社の売上や利益が伸びても、固定家賃ならその短期的な増加が同じ率で届くとは限りません。業績に連動する場合も、何を基準に、どの範囲を、何％取り込む約束なのかを確認します。

45.2％と54.8％は、賃料収入の内訳予想

※変動賃料等には、変動賃料、売上歩合賃料、運営委託収入を含みます。売却益等を含む全営業収益の割合でも、保有物件数の割合でもありません。

中間決算説明資料p.41の表題は、賃料収入割合です。ホテルの稼働や利益などに応じて動く部分がある一方、固定賃料の部分もある、と読みます。54.8％を、そのまま今後の分配金増加率の計算に使うことはできません。

分母を確認せず「全収入の半分以上が変動する」と表現すると、売却益などまで含むように読めてしまいます。今回の比較では、賃料収入の内訳予想という範囲を明記します。

箱根強羅温泉 季の湯 雪月花の新契約

具体例が、箱根強羅温泉（はこねごうらおんせん） 季の湯（ときのゆ） 雪月花（せつげつか）です。公表資料にある更新予定の条件を整理します。

GOP（ジーオーピー）は、ホテルの売上から、人件費や一般管理費などホテル運営にかかる費用を引いた利益の指標です。投資法人の純利益とは別です。定義は同投資法人の中間決算短信本文p.3注3で確認できます。

新契約では、固定賃料を同額に保ち、基準額を超えたGOPの一部を変動賃料として取り込む予定です。「全売上の50％」「全利益の50％」ではありません。4億円を超えた部分にかかる割合であることが重要です。

また、確認日の10月23日は新契約開始前です。新しい条件で実際に収入が増えた結果を確認した段階ではありません。今後の上乗せ額は、ホテルの業績などによって変わります。

ホテルの人気を調べるだけでなく、その人気や利益が「いつ、どの約束で、どれくらい投資法人へ届くか」を見る。この例は、その確認を具体的にする材料です。物件名の知名度を、収入の増加が決まった証拠にはしません。ジャパン・ホテル・リート投資法人「2026年12月期 中間決算説明資料」p.17・52・54、同「中間決算短信」本文p.3

固定家賃を「増えないから悪い」としない

固定家賃には、ホテル業績の短期的な変化が家賃へそのまま表れにくい面があります。同投資法人の説明資料にも、固定賃料による安定収入を評価する説明があります。一方、業績に連動する収入には、好調時の増収を取り込める余地があります。

どちらか一方が常に優れているという話ではありません。業績連動の部分は、ホテル業績の悪化の影響も受けます。固定家賃でも、賃借人の支払能力や契約更新時の条件変更などのリスクは残ります。

旅行先なら写真に目が行きますが、投資先なら契約書も見たいところです。どんなホテルが好きかに加え、どんな収入の動き方を期待しているのかまで考えます。

7．家賃の増加率と、分配金の増加率も同じではない

費用が固定なら、残るお金の増加率は大きくなる

ここも実在法人の予想ではなく、仕組みを説明するための架空の算数です。家賃100万円、費用80万円なら、残るお金は20万円です。家賃が102万円となり、費用が80万円のままなら、残額は22万円です。

家賃は2％増でも、残るお金は10％増です。逆に、費用が増えれば、家賃が上がっても残るお金が減る場合があります。収入の伸びと利益の伸びは同じ率になるとは限りません。

ただし、この算数を実際の分配金の計算式として使わないことが大切です。実際には費用、借入金の利息、物件入替、投資口数、分配の方針なども変わります。家賃から分配金へつながる間には、もう1段の確認が必要です。

GLP投資法人の実例でも、家賃と分配金は別の動き

家賃の成長を説明している資料でも、1口当たり分配金の見通しが、そのままずっと右肩上がりになっているわけではありません。同じ決算説明資料p.8は、内部成長に加え、売却効果や借換え・金利上昇のコストなどを分けて示しています。

さらに2027年8月期予想には、想定する物件売却の利益も含まれます。これを実行済みの売却と扱ったり、すべて家賃から得られる利益として説明したりしないことが必要です。

家賃を増やす仕組みがあるかを調べることには意味があります。ただ、それを「分配金全体が必ず増える」という結論に飛ばさない。実際の分配金の表と並べることで、期待と予想の違いを確認できます。GLP投資法人「2026年8月期 決算説明資料」p.8・33・59

8．3銘柄を同じ質問で並べると、見る資料が変わる

ここまでの比較を1つの表に戻します。

これは用途全体の一律な分類ではなく、今回の3つの具体例を同じ質問で整理したものです。「オフィスだからこう」「ホテルだからこう」という決めつけを避けるために使います。

自分で別の投資法人を調べる際も、まず用途名や利回りから入り、次に家賃の約束を開きます。大きな値上げ率を見つけたら、対象契約と反映時期を確認します。市場との家賃差があれば、余地なのか合意なのかを確認します。

この作業をすると、資料の見出しにある数字を、収入全体の伸びへ勝手に広げることが少なくなります。比較する銘柄を増やす前に、1つの数字を正しい範囲で読めることが役に立ちます。

次に確認する項目を、具体的に決めておく

• 日本ビルファンド投資法人：賃料改定の合意が、賃貸収入へどう反映されたか。改定対象の範囲と、新しい合意の内訳はどうなったか。
• GLP投資法人：更改や契約途中の改定が進み、収入へどう表れたか。対象契約や面積はどう変わったか。
• ジャパン・ホテル・リート投資法人：11月の更新予定の契約が、実際の収入にどう反映されたか。賃料収入の構成やホテル業績と合わせて確認する。

「次の決算がよいか」だけでは、開く場所が広すぎます。今回の発表のどの条件を追うのかまで決めておくと、その後の資料で確かめる場所が具体的になります。発表時点の期待と、実際に入った収入を対応させるためです。

よくある疑問

利回りが高いこと自体は、悪いことなのか

高い数字そのものを悪いとは考えません。分配金を目的にするなら大切な情報です。ただし、その分子が何期の予想なのか、売却益などを含むのか、同じ水準が続く前提なのかは別に確認します。入口の数字と、持ち続ける間の収入を分けて見る、ということです。

長期契約が多ければ、家賃は増えにくいのか

長期契約という言葉だけでは決まりません。契約途中の改定条項がある場合もあります。契約期間と、家賃を変える機会が来る時期は、同じとは限らないからです。GLP投資法人の例のように、満期と期中改定を分けて資料を確認します。

ホテルが人気なら、分配金も増えるのか

人気や業績は材料ですが、それだけで分配金の増加は決まりません。固定か、売上や利益などに連動するか、基準額や割合はどうかを確認します。さらに投資法人全体の費用や売却等も関係します。ホテルの繁盛から分配金までの間を、契約と資料でつないでいきます。

面積の割合があれば、全体の増収率を計算できるのか

面積割合だけでは、家賃金額の割合が分からない場合があります。単価や対象、改定の時期などの前提が必要です。会社が面積ベースと書いている数字は、そのまま面積ベースとして読み、確認していない家賃割合に置き換えないようにします。

まとめ：利回りに、家賃の約束を重ねる

Jリートの利回りを見ることは、分配金を目的にした銘柄選びの入口です。その次に見るのは、家賃が変わるきっかけ、変わる時期、全体に効く範囲です。

日本ビルファンド投資法人の例では、改定対象と増額合意の数字を分けました。GLP投資法人の例では、満期と契約途中の改定を分けました。ジャパン・ホテル・リート投資法人の例では、宿泊売上と投資法人の収入を分け、固定と業績連動、新契約の条件を確認しました。

大きな値上げ率には、対象範囲と反映時期を添える。ホテルの人気には、収入へ届く約束を重ねる。そして家賃の成長と、1口当たり分配金の見通しを別々に確認する。この見方は、今回の3銘柄以外を調べる際にも使えます。

このブログとYouTubeでは、発表の数字を並べるだけでなく、それがどの範囲の数字で、実際の収入へどう表れたかを資料で確認していきます。取り上げてほしい個別銘柄やテーマがあれば、コメントで教えてください。

主な参照資料

• 日本ビルファンド投資法人「2026年6月期 決算説明会資料」：p.6・8。
• 日本ビルファンド投資法人「2026年9月30日 国内不動産の取得に関するお知らせ」：p.3で予想を変更しない旨を確認。
• GLP投資法人「2026年8月期 決算説明資料」：p.8・16・18・33・59・60。
• ジャパン・ホテル・リート投資法人「2026年12月期 中間決算説明資料」：p.7・14・17・37・41・52・54。
• ジャパン・ホテル・リート投資法人「2026年12月期 中間決算短信」：本文p.3のGOPの定義等。
• 日本取引所グループ「概要（REIT）」。
• Yahoo!ファイナンス各銘柄ページ：価格・発行済投資口数・参考指標の2026年10月23日東証終値表示。

※予想・契約条件・価格は確認時点の公表資料に基づきます。将来の変更や、予想と実績の差が生じる可能性があります。