不動産株かJリートか？三井不動産・三菱地所と比べて分かった「増配の中身」

※情報基準日は2026年10月10日、価格は2026年10月9日の東証終値です。本記事は個別銘柄の売買を勧めるものではありません。配当・分配金や業績の予想は実績と区別し、将来の受取額を保証するものとして扱いません。

不動産に投資するなら、三井不動産や三菱地所の株を買う方法があります。もう一つは、ビルなどを保有するJリートの投資口を買う方法です。「同じ不動産なら、利回りの高い方がよいのでは」と感じるのは自然でしょう。さらに増配していれば、安心材料もそろっているように見えます。

ところが公式資料を読むと、純利益は減る予想なのに、1口当たりの分配金は増える予想という例があります。反対に、純利益が大きく増えても、分配金の増加は小さい例もあります。数字が矛盾しているわけではありません。利益を稼ぐ時期と、投資家へ渡す時期を調整する仕組みがあるからです。

今回は、大手不動産会社2社とオフィス系REIT2本を比較します。中心となる問いは「どれが一番買いか」ではなく、これから買うとき、何を確認すれば利回りの数字を読み違えにくくなるかです。

先に結論――金額、原資、自分の取り分を分ける

確認したいことは3つです。

1. 自分が権利を取得できる期について、いくら受け取れる見込みか。
2. そのお金は家賃などの利益、物件売却益、過去に留保した利益のどこから来るか。
3. 会社や投資法人全体ではなく、1株・1口当たりの稼ぐ力が増えているか。

高い利回りは便利な入口です。しかし、利回りが高い理由には、配当・分配金が多いことだけでなく、価格が下がっていることもあります。増配も、今期の利益だけで支える場合と、過去の利益を使う場合では読み方が変わります。

一方、不動産会社が利益を残すことにも意味があります。開発や取得に回した資金が、将来の利益や配当を増やせるなら、今すぐ全額配らないことが株主の利益につながる可能性があります。ただし「投資した」こと自体を成果と見なしてはいけません。残した資金が、実際に1株当たりの利益や配当へ結びついているかを確認します。

結局、「高利回りのREIT」と「成長する不動産株」を名前だけで二分するより、今の受取額と将来の稼ぐ力を別々に見る方が、投資先を選ぶ理由が明確になります。

なぜ、この4銘柄なのか

4銘柄とも、基準日の時価総額1,000億円以上という本ブログの選定基準を満たしています。時価総額は終値と確認した発行済株式数・投資口数から計算した概算です。

出典：終値は三井不動産、NBF、三菱地所、JREのYahoo!ファイナンス時系列。発行済数は株探の各銘柄ページと会社資料を確認しています。

選定の理由は、スポンサー関係のある2組を使うと、同じ不動産分野でも投資対象の違いを説明しやすいことです。REIT側はオフィス系にそろえ、ホテルや住宅など用途の違いを増やしすぎないようにしています。

ただし、スポンサー企業の株とREITは別の上場投資対象です。「企業の完全子会社に投資している」と説明するものではありません。資産運用会社の株主構成と、投資法人の投資主構成も別です。保有物件の所在地、築年数、取得価格、借入条件まで同じではなく、企業側には住宅・商業施設・海外などの事業もあります。オフィス需要を軸に比較しやすくしただけで、完全に条件をそろえた実験ではありません。

また、これらが不動産投資先全体の「上位4銘柄」だという意味でもありません。住宅・物流・商業施設・ホテルなどを含むREIT全体の優劣は、この4銘柄から決められません。

利回りの表を作る前に、対象期間をそろえる

不動産会社は3月決算ですが、NBFは6月・12月、JREは3月・9月に決算を迎えます。半年の分配金を年間配当とそのまま比べるのは不適切です。かといって半年の分配金を機械的に2倍すればよいとも限りません。

まず、会社が公表した額を基にした年額換算の参考比較を示します。これは銘柄の受取水準を比べるための物差しであって、今から買う人の次の12か月の入金額ではありません。

利回り＝上表の参考年額÷10月9日終値×100。税引前、手数料を含みません。小数点以下2桁に四捨五入しています。各予想が対象とする1年間は一致していません。

特に重要なのは、JREの2026年9月期はすでに権利日を過ぎていることです。三井不動産・三菱地所の9月末の中間配当も、今から買ってその権利を取得することはできません。したがって、表を見て「今買えば次の1年で4.84％を受け取れる」と読むのは誤りです。未公表の次期予想を勝手に補っていないことも確認してください。

出典：三井不動産2027年3月期Q1短信、三菱地所同短信、NBF分配金、JRE分配金。

100万円換算は便利。でも入金の予約ではない

未丸めの参考利回りを100万円に掛けると、三井不動産約25,650円、三菱地所約14,141円、NBF約42,138円、JRE約48,420円となります。

これは税・手数料・売買単位を無視し、端数まで投資できたと仮定する理論換算です。通常の売買単位は企業の株が100株、REITが1口。100万円ちょうどをすべて使えるとは限りません。価格と数量を掛け、現金の残りも確認する必要があります。

さらに、配当や分配金は権利を取得して初めて受取対象になります。数字が年額で表示されていることと、自分がその年のすべての権利を持っていることは別です。「同じ100万円ならこちらが約2倍」という比較を使うときほど、対象期間の注記を省いてはいけません。

今から取得できる、公表済みの期の予想

これは公表済み予想の列挙であり、すべての銘柄を同じ将来12か月へそろえた受取予想ではありません。JREの2027年9月期や企業2社の翌期の配当予想など、今からの1年分を埋めるために必要な数字は今回確認した資料に未公表です。具体的な権利付き最終取引日と受渡条件は取引先証券会社で確認してください。予想は今後変更される可能性があります。

不動産会社の低い配当利回りは、株主に冷たい証拠か

受取額だけを見れば、今回の参考比較ではREIT側が大きくなります。しかし、不動産会社は配当以外にも資金を使います。次の開発、物件取得、事業の改善、借入の返済、自己株式取得などです。

会社に資金を残すことは、株主が受け取れる利益を永遠に取り上げることと同じではありません。使った資金が将来より大きな利益を生むなら、株主にも利益が及ぶ可能性があります。反対に、資金をたくさん残しても、投資の採算が悪ければ成果にはつながりません。

そこで見るのは「配る割合」の次の段です。開発が進んだ、資産が増えたという発表から、収益が増えたか、費用や金利を払った後にも利益が残ったか、1株当たりの利益へ届いたかへ進みます。「会社に残すから成長する」と決めつけないことが重要です。

三井不動産――全体減益と賃貸部門の改善は両立する

三井不動産は2024〜2026年度について、配当性向35％程度、自己株式取得を含む総還元性向50％以上を掲げています。安定的な増配を利益成長と連動させ、自己株式取得も組み合わせる方針です。現金配当だけですべての還元を行うわけではありません。株主還元方針

2027年3月期の年間配当予想は37円で、前期実績35円から2円増です。会社が使う年度では2026年度の予想に当たります。年度と決算期の呼び方が1年ずれるため、資料を読むときは対象期間を確認します。

2026年4〜6月のQ1は、全体として前年の物件売却の反動等による減益でした。ただし、賃貸セグメントの事業利益は517億円で前年同期比60億円増。マネジメント・施設営業も、会社は各セグメントの事業利益がQ1の過去最高を更新したと説明しています。Q1決算ハイライト

この例は、見出しの減益だけで賃貸の稼ぐ力まで弱くなったと決められないことを示します。逆に、賃貸がよいから全社の開発投資もすべて成功しているとは言えません。部門を分けて確認する必要があります。

なお、同社の「事業利益」は営業利益に持分法投資損益や固定資産売却損益等を加えた指標です。賃貸部門の事業利益と、他社の営業利益を同じ名前に置き換えて順位を作りません。

三菱地所――配当と自社株買いを別々に見る

三菱地所は原則毎期3円の累進配当を継続する方針で、2027年3月期の年間配当予想は49円。前期実績46円から3円増です。Q1決算資料では、賃貸による資金と成長、物件の戦略的売却などを還元の基盤として説明しています。Q1 IR Presentation

また、2026年5月13日の決議による自社株買いは500億円が上限。10月1日公表資料によると、9月末までの累計取得額は約386.35億円でした。上限は決定額、累計は実績であり、500億円すべてが取得済みという意味ではありません。自己株式取得状況

自社株買いは、保有を続ける株主へ直接現金が振り込まれる配当とは異なります。利益を分ける株数が減れば、1株当たり利益を支える場合がありますが、買い戻しだけで株価上昇が保証されるわけではありません。資金の使い方、取得価格、他の株式発行、将来利益なども関係します。

配当・利益・株数を分けると、「総還元額が大きい会社」と「自分の現金収入が多い会社」が必ずしも同じでないことが分かります。自分の目的に現金収入が重要なら、まず配当を確認し、自社株買いを現金配当の額へ勝手に足さないようにします。

今回の中心――JREは減益予想でも増配予想

JREの2026年5月15日公表資料では、次の2期について以下の予想が示されています。

両方とも予想です。2026年9月期は運用期間が終わっていますが、今回確認した公表資料では決算確定実績に置き換わっていません。また、この比較は前年同期比ではなく、隣り合う半年の比較です。季節性や売却時期などの影響もあります。

利益が減る一方、分配金は増える。この仕組みは、短信の予想前提に記載されています。2027年3月期は内部留保の一部8.2億円を取り崩して分配する想定です。JRE決算短信・予想前提

過去に残した利益を使えば、今期の利益だけに受取額を連動させないことができます。だから「増配した＝今期の利益が同じように増えた」という読み方は正しくありません。

取り崩しは、直ちに危険という意味ではない

利益の発生時期と分配時期を調整することには、受取額の波をならす働きがあります。物件売却で利益が大きく出た期に一部を残し、別の期に使うなら、投資家への分配を安定させる方法になります。

ただし「過去に残した利益」は会計上の積立であり、その額と同じ現金が専用口座に分けて置かれているという意味ではありません。また、8.2億円を口数で割った額が、そのまま分配金25円増の理由すべてになるわけでもありません。純利益・税の会計調整・留保・口数などを含めた分配計算の前提を読む必要があります。

本記事では、取り崩し自体を危険信号と断定しません。見るべきなのは、調整の後にどんな稼ぎが残るかです。賃貸利益が伸びて取り崩しへの依存を小さくできるのか。入れ替えた物件から利益が出るのか。将来も同じ仕組みを使う前提なのか。公表された予想を次の実績と新予想で確かめます。

日本ビルファンドでは「積み立てる側」の調整もあった

NBFの2025年12月期から2026年6月期への変化も、利益と分配金を分ける必要性を示します。

純利益は約26.2％増ですが、1口分配金は約1.4％増です。前期は積立利益を使い、当期は一部を残しています。利益を分ける口数も増えています。したがって、「増益なのに増配が小さい」とだけ評価すると、分配の調整を見落とします。NBF2026年6月期決算短信

この比較も前年同期比ではなく、直前の半年との比較です。総利益と1口利益では割る口数の扱いにも注意が必要です。利益の計算に使う期中平均口数と、分配額を計算する期末口数を同じものとして扱いません。

さらに、2026年12月期と2027年6月期の予想分配金にも、積立利益の取り崩しが含まれています。会社予想は純利益に、それぞれ17.60億円と20.35億円の取り崩しを加える想定です。「最新実績では積み立てた」という説明を、将来も取り崩しを使わないという意味へ拡張しないことが大切です。

JREとNBFを並べると、利益と分配金の関係は単純な一直線ではないと分かります。ただし、2法人の積立額を比べてどちらが安全と判定する記事ではありません。期、物件売却、税務上の扱い、将来の運用計画が違うためです。

増益の中身――家賃の稼ぎと物件売却益を分ける

JREの2026年3月期を、直前の2025年9月期と比較すると、最終利益が増えていても、賃貸事業の利益が増えたわけではありません。

出典：JRE短信の損益計算書と不動産賃貸事業損益の内訳。賃貸事業損益は、賃貸事業収益から賃貸事業費用を引いた数字で、支払利息等や法人全体のすべての費用を控除した最終利益ではありません。

この表から言えるのは、全体の増益を家賃などの利益の伸びと同一視できないことです。同じビルの家賃が下がった、とは言えません。各期で保有物件の構成が変わり、解約違約金などの一時的な収入や費用も動きます。同じ物件を同じ条件で比べる数字ではないためです。

売却益を一律に悪いとしない

物件の入れ替えはREITの運用の一部です。需要が弱い物件や今後の修繕負担が大きい物件を売り、別の物件へ入れ替えれば、将来の賃貸利益を改善できる可能性があります。高く売れた資金を借入返済へ回す選択もあります。

だから、売却益は「質の低い利益」と一律に切り捨てるものではありません。ただし、売却した利益が出た期の分配金を、毎期同じように続く家賃の利益だと考えるのも不適切です。

確認の順番は、何を売ったか、その物件が生んでいた利益はどれくらいか、資金を何へ使ったか、新たな資産と資金調達後に1口の利益がどう変わるかです。売却価格だけでなく、その後の取り分まで追います。

大きくなったREITと、自分が豊かになるREITは同じか

新しい物件を買い、資産が増えたと聞くと成長を感じます。ただし、購入する資金も必要です。借入なら利息がかかり、新たな投資口発行なら利益を分ける口数が増えます。物件が生む利益が増えても、そこから費用を引き、増えた口数で分けた結果は別に確認する必要があります。

例えば、利益100を100口で分ければ1口当たり利益は1です。利益が110へ10％増えても、口数も110へ10％増えれば、1口当たり利益は1のままです。これは実在法人の数字ではなく、仕組みを説明する仮の例です。

ケーキが大きくなって喜んだら、参加者も増えていた。自分のお皿はそのまま、ということです。反対に、口数の増加を上回って利益が増えるなら、1口の取り分は増えます。

増資自体を悪いと判断するのではありません。資金を集めて何を買い、必要な費用を払った後に、1口へどれだけ残せるかを見ます。NBFの口数の増加も、利益の積立・取り崩しとは別の要因として分けて読みます。

不動産会社でも、最後は1株で見る

企業の大型開発でも同じ考え方が使えます。会社全体の利益が増えても、株数や資金調達が変われば、1株の取り分は同じように増えるとは限りません。反対に自己株式取得があれば、全体の利益の伸びより1株利益の伸びが大きくなる場合があります。

ただし、自社株買いに使った資金には、成長投資や借入返済へ使えたという別の選択肢もあります。買い戻しの額だけでなく、購入価格、将来利益、財務の余裕を合わせて考える必要があります。「株数が減るから何でもよい」という説明にしないことが大切です。

企業全体の成長率と、1株当たりの成長率を別々に示すと、開発のニュースや還元のニュースを同じ物差しへ戻せます。

満室に近くても成長できる。ただし家賃増がそのまま利益増ではない

REITの成長は物件取得だけではありません。今ある物件の空室を埋めたり、契約更新・入れ替わりに合わせて賃料を改定したりする方法もあります。満室に近いことは、今の収入を支える材料になりますが、成長余地がゼロという意味ではありません。

一方、市場の募集賃料が上がっても、すべての既存契約の賃料が同じ日に上がるわけではありません。契約条件や改定時期、テナントとの交渉があり、収入へ反映される時間に差があります。

また、家賃が増えても、管理・修繕・税金などの費用が増えれば、物件から残る利益は変わります。さらに法人全体では利息等を払います。建物の維持に必要な投資もあるため、利益の数字だけで資金の余裕をすべて判断できません。

確認する順番を、家賃収入、物件の費用を引いた利益、法人全体の費用や利息を引いた利益、1口当たり利益、分配金へと進めます。すべての項目を毎回細かく分析できなくても、「家賃増」の見出しで最後まで安心しないという意識が役立ちます。

金利上昇も同じです。借入の全部がその日に新しい金利になるわけではなく、固定・変動、借り換え時期、返済や新規取得などで影響が変わります。家賃上昇が金利負担を必ず吸収するとも、利上げで必ず減配するとも決めつけず、収入と費用の両側を見ます。

よい物件と、よい買い値は別

有名なビルを持つことと、そのREITをいくらで買ってもよいことは違います。価格が高くなれば、同じ分配金でも利回りは低くなります。不動産会社についても、将来の成長への期待が価格にどの程度織り込まれているかを考える必要があります。

利回りが上がる理由は、大きく分けて受取予想額の増加と価格の下落です。次の表は仮の例です。

5％に上がったから稼ぐ力が強くなったとは限りません。価格が下がっただけの場合もあります。その値下がりが機会なのか、将来の利益減少を反映したものなのかは、価格の動きだけから断定できません。決算、予想の前提、物件や財務の変化を確認します。

反対に、価格が高いから悪い企業とも言えません。安定性や成長への期待が評価されている場合もあります。ただし、その期待が実現しなければ価格が調整する可能性もあります。事業の良し悪しと、購入価格の良し悪しを一つにしないことが重要です。

PERやPBRで株とREITを単純に順位づけしない

企業の利益予想や純資産を基にした指標と、半年決算のREITの利益・分配金を同じ扱いで並べると、計算対象や意味がずれます。さらに簿価の純資産と、不動産の鑑定評価を反映した資産価値は同じではありません。

今回は、PER・PBRの低い順を「買いやすい順位」にしません。重要なのは、比較期間を示した配当・分配金、利益の原資、1株・1口の取り分です。含み益が大きいことも、その額がそのまま現金で配られる保証ではなく、物件売却や運用の選択を経て初めて資金や利益へつながります。

4銘柄に分ければ、十分な分散になるのか

買う銘柄名が増えることと、異なるリスクへ分けることは別です。今回の4銘柄は、オフィス需要や金利など共通の要因から影響を受ける可能性があります。スポンサー関係があっても別の投資対象ですが、不動産分野という共通項は残ります。

企業側にはオフィス以外の事業があり、REIT側にも物件や借入条件の違いがあります。それでも、「4つ買ったからすべて別々に動く」とは保証されません。何のニュースで一緒に困りそうか、ほかの保有資産とも似たリスクが重なっていないかを確認します。

スポンサーの知名度も保証ではありません。支援や物件情報を受けられることは運用の強みになり得ますが、分配金や投資口価格の下落をスポンサーが必ず補うという意味ではありません。社名の安心感と、投資法人の実際の利益・財務を分けます。

次の決算で確認したいこと

確認する資料は、短信の表紙だけでは足りない場合があります。分配金の計算書、予想の前提、物件の取得・譲渡、資金調達の説明まで進むと、見出しの数字が何を含んでいるかが分かります。

例えば、今回のJREの取り崩し8.2億円は予想前提に記載されています。NBFの積立と取り崩しは表紙注記と分配計算に書かれています。株の比較でも、配当方針と自己株式取得の最新実績は別の資料です。「決算の数字を一つ見ればすべて分かる」と思わないことが、読み違いを減らします。

まとめ――利回りの次に、増配の中身を確認する

不動産株かJリートか、利回りだけでは答えは出ません。まず自分が取得できる期の受取見込みを確認し、その原資が何か、1株・1口当たりの取り分が増えているかを見ます。

JREでは、純利益は減る一方、過去に留保した利益の取り崩しを前提に分配金を増やす予想が示されています。NBFでは、最新実績で利益の一部を積み立てたため、純利益の増加と分配金の増加は一致しませんでした。どちらも分配の仕組みを読むことで理解できます。

不動産会社も、利益を残せば必ず成長するわけではありません。その資金が将来の利益や配当へ結びつくかを確認します。REITも物件を増やせば必ず1口の取り分が増えるわけではありません。資金調達と口数まで見ます。

最後に、よい会社や物件でも買う値段は大切です。利回りを入口にしつつ、その数字を支える仕組みまで見る。それが、まだ買っていない人にも使える今回の結論です。

主な参照資料

• JPX・REITの概要
• 三井不動産2027年3月期Q1決算短信
• 三井不動産Q1決算ハイライト
• 三井不動産株主還元
• 三菱地所2027年3月期Q1決算短信
• 三菱地所Q1 IR Presentation
• 三菱地所2026年10月1日自己株式取得状況
• NBF2026年6月期決算短信
• NBF分配金
• JRE2026年3月期決算短信・次期予想
• JRE分配金
• NBF公式サイト、JRE公式サイト
• Yahoo!ファイナンス各銘柄の株価時系列、株探各銘柄基本情報。価格は東証2026年10月9日終値で統一。