不動産業

長期金利3％で大手不動産7社は全社が下落。でも7社とも増益・増配予想で、金利+1％で増える利息は純利益の2〜5％でした。いちばん下げたのは、ビルの含み益が会社の値段を超える3社。住友不動産の株価は解散価値の半値です。

2026年9月18日、日銀が利上げを決めました。政策金利は1.00％程度から1.25％程度へ。その日、日経平均は1.38％上がったのに、Jリートは23本中21本が下げています。時価総額上位12本の借入を決算説明資料で調べました。9月18日の下げ方は借入の中身では説明できませんでしたが、半年ぶんで見ると調達金利の上昇は固定金利比率できれいに説明できました。しかも12本中10本で、その固定金利比率が前の期より下がっています。0.25％が分配金を食う割合を計算すると、5倍の差がありました。新しい金利が適用されるのは、5連休明けの9月24日からです。

首都圏の新築マンション平均価格は9,383万円で過去最高。それなら作っている会社は儲かっているはず——と決算を開けたら、少し違いました。マンションを含む部門で営業利益が最も伸びたのは、売る会社ではなく建てる会社。長谷工の建設関連事業が＋50.6％でした。決算短信には「完成工事総利益率が上昇した」と明記されています。

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